Berliner Mietendeckel-Rechner

Mit unserem Rechner die Mietobergrenze berechnen —

In unserem Mietendeckelrechner kannst du alle für deine Wohnung relevanten Daten einfach eingeben. Wir berechnen anhand deiner Daten die für deine Wohnung geltende Mietobergrenze.

Unser Mietendeckelrechner berücksichtigt hierbei:

Die Qualität der Wohnlage - diese berechnet sich anhand des Berliner Mietspiegels. Sie basiert auf verschiedenen Faktoren, wie zum Beispiel der Bebauungsart, der Durchgrünung und dem sozialen Status der Wohnlage.

Ob deine Wohnung eine hochwertige Sanitäraustattung hat. Um dies zu entscheiden gibt es verschiedene Faktoren, wie zum Beispiel die Größe (Badezimmer unter 4m² ist wertmindernd, Badezimmer über 8m² ist wertsteigernd), aber auch die Belüftungsqualität (innenliegend ohne Fenster ist wertmindernd, Fenster oder eine moderne Belüftungsanlage sind wertsteigernd) und der Ausstattung.

Ob deine Wohnung eine Einbauküche hat.

Ob deine Wohnung einen hochwertigen Bodenbelag hat. Auch hier richtet sich die Definition nach dem Berliner Mietspiegel. Entscheidend ist der Bodenbelag, der überwiegend verlegt ist. Parkett, Fliesen, Naturstein, Kunststein und ähnlicher Bodenbelag gelten als hochwertig.

Ob deine Wohnung einen niedrigen Energieverbrauchskennwert hat. Die Grenze hierbei liegt bei 120 kWh/m². Die genaue Kennzahl hierzu ist im Energieausweis des Hauses enthalten. Als ganz groben Richtwert kann man sagen: Liegen deine monatlichen Heizkosten unter 1€/m² dann hat deine Wohnung vermutlich einen Kennwert der besser ist als 120 kWh/m². Also zum Beispiel: Eine Wohnung mit 90m² hat bei monatlichen Heizkosten von unter 90€ vermutlich einen niedrigen Energieverbrauchskennwert (laut Mietendeckel). Dies ist eine sehr grobe Berechnung, die nur der ungefähren Einordnung gilt.

Am besten einfach selber ausprobieren.

Etwas Hintergrundwissen —

Was ist der Mietendeckel in Berlin?

(Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin)

Berlin betritt mit dem Mietendeckel juristisches Neuland.
Berlin hat momentan um die 3,7 Millionen Einwohner, jährlich steigt die Bevölkerung um etwa 40.000 Menschen. Nach dem aktuellen Mietspiegel der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen gibt es für diese Menschen 1.906.400 Wohnungen. Der Großteil davon sind Mietwohnungen, etwa 1,6 Millionen, dies macht einen Anteil von 85 % aus.

Inkrafttreten —

Rückwirkend zum Stichtag am 18. Juni 2019 werden die Mieten von fast 1,5 Millionen Berliner Bestandswohnungen für fünf Jahre eingefroren. Am 30.01. wurde das Gesetz vom Berliner Abgeordnetenhaus beschlossen, am 23.02.2020 ist das Gesetz in Kraft getreten. Eine Absenkung von Mieten, die schon zum Stichtag am 18. Juni 2019 überhöht waren, ist 
erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes, also ab 23. November 2020, möglich.

Wird im Folgendem von Miete gesprochen, ist die Nettokaltmiete gemeint, d.h. ohne die Betriebskosten und ohne Heiz- und Warmwasserkosten.

Durchschnittliche Miete —

Im Durchschnitt zahlt der Berliner im Vergleich zu Hamburg und München noch niedrigere Mieten. Dort sind die Mieten traditionell schon länger auf einem hohen Niveau.

Bundesweit sind die Mieten, aber auch die Preise für Immobilien, stark angestiegen. Die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung spricht davon, dass die Mietspiegelmieten in den letzten fünf Jahren um 18,1 % bzw. jährlich um durchschnittlich 3,3 % gestiegen sind. Die Angebotsmieten haben sich in den letzten fünf Jahren sogar um 30,5 % bzw. 5,5 % jährlich erhöht. Das Problem für die Berliner liegt vor allem bei den Neuvermietungen, hier liegt der Durchschnitt der Nettokaltmiete bei 10 €/m². Während die Mieten stark anstiegen, hat sich jedoch das Einkommen der Berliner kaum nennenswert erhöht. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat errechnet, dass bei Neubezug einer Wohnung mittlerweile 44 % des Haushaltnettoeinkommens aufgewendet werden müssen. Um allzu raschen Veränderungen der Stadtgesellschaft entgegen zu wirken und soziale Ungleichheiten zu verhindern, will die momentane Regierung in Berlin nun den Mietendeckel einführen.

Um dem Trend des rasanten Mietenanstiegs entgegen zu wirken, dürfen Vermieter mit Inkrafttreten des Gesetzes bei einer Wiedervermietung nicht mehr verlangen als vorher. Die Obergrenze hängt vom Baujahr, der Lage der Wohnung und ihrer Größe ab (s.Tabelle). Diese Mietobergrenzen sollen ausgehend von einem Zeitpunkt bestimmt werden, als der Berliner Wohnungsmarkt noch nicht in Schieflage geraten war.

Wann dürfen Vermieter die Miete doch erhöhen? —

Der Mietendeckel gilt für 1,5 Millionen Wohnungen (von den insgesamt 1,9 Millionen in Berlin). Dies gilt für alle Mietverträge, die bereits am Stichtag 18.06.2019 bestanden und immer noch bestehen. Ausgenommen sind Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus, Trägerwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und Neubauten, die erstmals seit 1. Januar 2014 bezugsfertig waren. Dazu zählen auch Dachgeschosswohnungen, die nachträglich auf das Haus gesetzt wurden. Bei Wohnungen, deren Vormiete geringer als 5 €/m² beträgt, darf die Miete bei der Wiedervermietung um max. 1 € auf bis zu 5,02 €/m² erhöht werden, wenn eine moderne Ausstattung vorhanden ist.

Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei der folgenden Merkmale vorhanden sind:

• schwellenlos erreichbarer Aufzug
• Einbauküche
• hochwertige Sanitärausstattung
• hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume
• Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a)

Eine weitere Ausnahme bilden Ein- oder Zweifamilienhäuser. Diese können 10 % teurer vermietet werden.

Die genaue Auswirkung auf deine Wohnung kannst du mit unserem Mietendeckel-Rechner einfach ausrechnen. Der Mietendeckel-Rechner funktioniert für alle Wohnungen im Berliner Stadtgebiet.

Die Vermieter können ab 2022 die Mieten um 1,3 % erhöhen, damit die Inflation aufgefangen wird. Die Miete muss allerdings weiter unter der zulässigen Mietobergrenze liegen. Diese Regelung wird auch als atmender Deckel bezeichnet.
Modernisierungskosten dürfen weiter auf die Mieter umgelegt werden, allerdings nur 1 € pro Quadratmeter pro Monat. Zu anerkannten Modernisierungen zählen Maßnahmen zu denen Vermieter aufgrund eines Gesetzes verpflichtet sind. Des weiteren gelten Maßnahmen: zur Wärmedämmung, zur Nutzung erneuerbarer Energien, zur energetischen Fenstererneuerung, zum Heizanlagenaustausch, zum Aufzugsanbau oder Maßnahmen zur Barrierefreiheit.

Die Abwälzung von Kosten, die durch Luxussanierungen entstanden sind, ist ausgeschlossen. Andere Modernisierungsumlagen müssen vorher bei den zuständigen Ämtern gemeldet werden. Förderprogramme gibt es für Vorhaben, die die Barrierefreiheit fördern oder energetische Bauarbeiten umfassen.

Die Mieten lagen 2013 zwischen 5,95 und 9,80 €/m² bei normal ausgestatteten Wohnungen (mit Sammelheizung und Bad). Auf diese Werte dürfen noch einmal 13,4 % draufgelegt werden, weil davon ausgegangen wird, dass das Einkommen seitdem entsprechend gestiegen ist.
Für Wohnungen in einfacher Lage gibt es einen Abschlag auf die Mietpreise der Mietentabelle von 28 Cent/m², für Wohnungen in mittlerer Lage werden neun Cent/m² abgezogen und für Wohnungen in guten Lagen werden 74 Cent/m² aufgeschlagen. Einen Link zur Lageeinordnung findet ihr hier.

Außnahme für Vermieter: Härtefallregelung schützen Vermieter vor dauerhaften Verlusten —

Bei wirtschaftlichen Härtefällen von Vermietern können Mieterhöhungen genehmigt werden, wenn das zur Vermeidung der Substanzgefährdung und von dauerhaften Verlusten zwingend erforderlich ist. Die genehmigten Mieterhöhungen oberhalb der Mietoberwerte werden durch einen Mietzuschuss abgefedert. Der Mietzuschuss darf höchstens dem die Mietobergrenze überschreitenden Betrag entsprechen. Dieser Zuschuss kann bei der Investitionsbank Berlin (IBB) beantragt werden.

Rechte der Mietenden werden ohne Antrag wirksam —

Mieter müssen im Normalfall nicht aktiv werden, damit ihre Rechte wirksam werden.

Denn ab dem 23. November 2020 werden überhöhte Mieten gesenkt.

Vermieter müssen nun auch in laufenden Mietverhältnissen von sich aus die Mieten reduzieren, wenn diese die festgeschriebenen Obergrenzen um mehr als 20 Prozent überschreiten. Mieter sollten deshalb jetzt prüfen, ob sie einen Anspruch auf Mietsenkung haben.

Bleiben die Vermieter untätig und senken die Miete nicht, sollten Mieter tätig werden. Für die Absenkung ist kein Bescheid der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen erforderlich, dieser kann aber hilfreich sein. Da die zuständige Senatsverwaltung alle Maßnahmen ergreifen kann, die zur Durchsetzung des Absenkungsanspruchs erforderlich sind, sollte sie bei Ablehnung des Absenkungsbegehrens durch den/die Vermieter*in einbezogen werden.

Staffelmieten —

Auch Staffelmieten sind nach Inkrafttreten des Gesetzes nicht mehr rechtswirksam.

Versuchen Vermieter nach dem 18.06.2019 die Mieten zu erhöhen, ist dies nach dem Berliner Senat nicht rechtsgültig.

Bei Verstößen gegen den Mietendeckel kann eine Geldbuße von bis zu 500.000 € verhängt werden.

Gegenwind —

Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln), der sog. Mietendeckel, ist am 23.02.2020 in Kraft getreten. Verschiedene Gerichte haben bereits Urteile getroffen. Diese Entscheidungen haben jedoch keine Auswirkung auf die Anwendbarkeit des Gesetzes, d.h., das Gesetz ist gültig und einzuhalten.

Nach Aussagen des Bundesverfassungsgerichts rechnen wir im zweiten Quartal 2021 mit einer Entscheidung zum Mietendeckel. Für Mieter und Vermieter ist das eine lange Zeit der rechtlichen Unsicherheit.

Der Berliner Mieterverein rät daher Mieten, die in Bezug auf das neue Gesetz nicht gezahlt wurden, auf dem Konto zurück zu halten.

Mietspiegelindex-Tabelle —

Ortsübliche Vergleichsmieten (Stichtag 01.09.2018) Netto-Kaltmiete in Euro je Quadratmeter monatlich

Für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1918 und 1919 bis 1949) ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 2,20 € unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 1 für Bezugsfertigkeit bis 1918*** bzw. der ausgewiesenen Spalte 2 für Bezugsfertigkeit 1919 bis 1949***. ***

Für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1918) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 1,41 € unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 1***.

Für Altbauwohnungen (bezugsfertig 1919 bis 1949) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 0,43 € unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 2***.

Für Neubauwohnungen (bezugsfertig 1950 bis 1964) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 1,45 € unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 3***.

+ Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Gebietsstand 02.10.1990. Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebietsstand 31.12.2000 vor der Gebietsreform (siehe Erläuterung unter Nr. 3).

Bei Leerfeldern lag für eine verlässliche Aussage keine genügende Zahl von Mietwerten vor (unter 10 Mietwerte).

Die mit * und ** versehenen Daten haben wegen geringer Zahl erhobener Mietwerte nur bedingte Aussagekraft (* = 15 - 29 Mietwerte, ** = 10 - 14 Mietwerte). Diese Abschläge können daher nicht dem Anwendungsbereich des qualifizierten Mietspiegels zugeordnet werden. In den Tabellenfeldern werden der jeweilige Mittelwert (Median) sowie die 3/4-Spanne dargestellt.

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